跟着产业转型升级的鼓励和新式城镇化的茁壮发展，产业地产正在成为现代地产业的新业态和热门。产业地产依托载体地段的交通与区位上风，通过引入产业链荆棘游及配套企业，闭幕产业积聚与资源整合，大幅栽植地皮和相干钞票的价值。与传统房地产比较苍井空快播，产业地产具有开发开发周期长、运营管制难度大、产业溢出效应显赫等特质。因此，如何进行系统化的产业地产蓄意遐想、运营管制与价值闭幕，是产业地产企业濒临的中枢课题。

本课程驻足当下产业地产快速鼓励的大布景，以及产业地产开发运营中存在的本色问题与挑战。通过全面系统地传授产业地产的开发评估、投资运营、财务管制、钞票升值等方面的专科常识与实务告诫，使学员概况准确把捏产业地产行业发展趋势，掌捏产业地产的经营方法，并能诓骗保值升值策略，提高产业地产的开发、运营和管制才气。课程成立靠近产业地产行业发展需求，具有遑急的执行指点道理道理。

课程收益：

掌捏中国产业园区发展的历程以及典型标杆产业园区企业

掌捏产业园区开发全人命周期的经由与升值保值要津节点

掌捏标杆产业园区开发企业的开发花式、赚钱点、投融资花式、老本运作以及ABS操作

掌捏产业园区的产业蓄意、产业园区、产业布局花式

掌捏产业园区的最新开发花式

掌捏产业园区的产业运营、羡慕、招商、升值体系

课程时间：1天

讲课对象：政府（发改委、产业园区管委会、相干政府平台公司）、建筑施工企业、房企

讲课式样：实战涵养+案例分析+模拟演练

课程大纲

第一讲产业园区开发历程、典型标杆企业及升值保值体系

一、 产业园区发展历程及典型标杆企业分析

1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国祯祥、中国中集、招商银行

黄色幽默

2. 1980年-中关村科技园“中原硅谷、陈春先、先有四通、后有联思”

3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达”

4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合营、制造为主、科技革命”

5. 1992年-张江高科“高新工夫、生物医药、集成电路、产业园区投行”

6. 1998年-中原幸福“花式为王、环京布局、正南50公里”民营产业园区商

7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专科产业园区

8. 1999年-天安数码“深港合伙、详尽开发、产城会通、金融助力“合伙产业园区商

9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头

10. 2014年-中南高科“联东班底、后发先至、布局平时、链条完善“-详尽服务产业园区商

11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五说念红线、破局转型”-新晋产业园区商

12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被动转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”

二、 产业园区开发主体及容貌可行性论证方法分解

1. 场所政府诉求

a) 高附加值的产业与工夫更新

b) 处战胜务的效果

c) 税收的褂讪与效果

d) 固定钞票投资与GDP孝顺

e) 政事褂讪、裁汰支拨、地皮出让金收入

2. 开发运营企业诉求

a) 投资限制与申报率

b) 融资达成可行性

c) 短期利润与历久收益

d) 交游花式粗陋范例

e) 回收周期短

3. 招商引资客户诉求

a) 企业客户-成本裁汰、收入增多、配套完善、劳能源饱和褂讪、阛阓雄伟

b) 住户客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医搭救老

第二讲产业园区钞票升值体系的方法与旅途

一、 园区开发钞票分类及三级升值体系

1. 国有地皮

a) 划拨

b) 出让

i. 公约出让

ii. 公开招标拍卖挂牌

2. 地皮升值经由全分解

a) 地皮升值施工企业收益

b) 地皮升值政府收益

c) 地皮升值开发商收益

二、 园区三级升值逻辑

1. 地块升值

2. 区域升值

3. 物业升值

4. 一级到二级地皮溢价

5. 二级到三级的钞票升值

三、国内典型企业升值体系构建

1. 一级开发地皮溢价分红

a) 中原幸福、万达交易、宏泰发展、金科

2. 二级开发投资申报

a) 联东U谷、中南高科、万洋重创城

3. 三级持有物业升值- Ascendas REIT (起飞房地产信赖基金)

a) 中粮大悦城、华润万象城、张江高科

4. 四级运营收费与第三方收入

四、产业园区开发花式树立与升值体系

a) BT花式的由来于在经济开发中的道理道理

i. 平台公司回购合规正当

b) BOT花式的起因与推行道理道理

ii. BOT花式与特准经营伙同

d) EPC花式与EPC+F花式

i. EPC花式合规但EPC+F花式灰色操作

e) ABO花式与片区开发案例解读

i. ABO花式范例操作经由与投资革命

f) 一二三级联动与金茂的览秀城容貌

i. 产业发展服务费与容貌操作

c) 地皮财政与投资资金的合规轮回经由

i. 财政、土储、业主、审批

d) 银行、政府、企业、个东说念主、平台公司的杠杆腾挪与动荡

第三讲产业园区钞票保值与运营

一、 产业园区参与主体收入起原分析

1. 基础设施和环球配套及地皮合座-工程企业的收入

2. 征收拆迁赔偿-拆迁户的收入

3. 招拍挂的地皮溢价-政府的收入

4. 二级开发的钞票溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入

5. 历久运营持有的钞票升值-基金公司、信赖、资管公司、开发商的收入

二、 产业园区运营与收益业务

1. 物业经营-片区运营的大数据接入点

2. 片区物业升值-老本运作与钞票运作的大杀器

3. 住宅与交易地产-现款为王与滚动开发的根基

4. 产业类投资-好的片区申报最为丰厚的模块

5. 环球服务收入-克强指数在实体企业中的最告成体现

6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个躲藏利器

7. 税收与政府补贴-微不及说念却是招商法宝

三、产业园区升值保值开发全经由运营管制

1. 阛阓计议、投资有接洽、地皮获得、阛阓定位、居品筹划

2. 蓄意遐想、招标采购、施工组织、详尽限度、招商筹划

3. 经营管制、物业管制

四、产业园区运营25类升值服务与与39项通用升值服务

1. 专科类升值服务

a) 招商引资服务

b) 开发报批服务

c) 物业管制服务

d) 坐褥服务

e) 生计服务

2. 通用类升值服务

a) 财务管制服务

b) 法律服务

c) 东说念主事服务

d) 投资融资服务

e) 政策盘问服务

f) 阛阓开拓服务

g) 信息文化服务

第四讲产业园区升值保值革命-基础设施不动产公募REITs

一、 投资主体遴聘

1. 政府投资-《政府投资条例》

2. 社会老本投资-《企业投资条例》

二、 产业园区开发基本政策限定体系

1. 政府管制常识体系

a) 政府容貌发起、立项、审批、预算安排、前置手续与尊府

2. 容貌开发常识体系

a) 开发策略与合座蓄意、产业蓄意、计策蓄意

3. 容貌运营常识体系

a) 招商引资、楼宇经济、物业及养殖业务

4. 容貌投融资常识体系

a) 与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资蓄意

5. 容貌交游结构遐想

a) 回避现行体制约束的结构遐想

三、 产业园区开发居品遐想与管制

1. 科创类居品

a) 研发基地、孵化器、中试楼、坐褥+研发类、创意中心

2. 交易类

a) 总部大楼、详尽办公楼、写字楼

3. 工业地产类居品

a) 轻工业类居品-多层厂房、范例厂房、iPark、Techplace

b) 仓储类居品-物流设施、物流中心

4. 配套类-邻里中心

a) 超市、餐饮、寝室、体裁中心、食堂、会议中心、病院、药店、货仓

5. 基础设施类

a) 大门、围墙、展馆、岔路、广场、官网、鲁律、雕刻小品

b) 管网-给水、供气、供热、雨水、浑水、电力、电信

四、 产业园区公募REITs全人命周期过程遐想

1. 全人命周期财务测算

2. 交游结构遐想

3. 容貌融资操作经由

4. 容貌股债比例联合遐想

5. 总投与资金筹措、还本付息、成本用度、税金、利润模拟

6. 动静态与动态财务主义评价体系构建

7. 无追索和有限追索的融资本性达成

五、园区公募REITs融资结构与资金起原、期限、成本、增信、为止政策及审批经由分解

1. 容貌融资的本性和式样

a) 告成融资花式与迤逦融资花式

b) 股权融资花式与债权融资花式

c) 公募融资花式与私募融资花式

2. 容貌融资资金结构遐想

a) 融资比例

b) 适用节拍

c) 各样保函

d) 期限、资金错配、流动贷款

3. 融资成本

a) 利息、手续费、进款

4. 增信要领

a) 保证、典质质押、保障、撑持类函件

5. 为止条款

a) 老本金穿透与认定

b) 资金监管与归集

c) 预算管制与付费

6. 容貌融资具体器具使用与使用条款、比例

a) 交易银行贷款、政策性贷款

b) 直租、售后回族

c) 保障基金、养老基金、产业基建

d) 资管接洽、保障债权接洽、信赖细化

e) 非金融信用债

f) 钞票证券与公募不动产投资信赖基金（REITs）

六、国度发改委针对产业园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS

1. 钞票证券化结构

2. 中国基础设施不动产REITs花式

案例分解：新加坡最大的地产投资信赖基金Ascendas REIT (起飞房地产信赖基金)

案例分解：日本J-Reits花式与Nippon Building Fund

七、 园区类公募REITs的运营全人命周期风险管制

1. 运营成本-做事密集型产业的关怀点

(1) 劳能源

(2) 房屋占用成本

(3) 开垦成本

(4) 物流成本

2. 劳能源因素-东说念主力资源红利与服务培训

(1) 劳能源供应褂讪

(2) 劳能源供应饱和

(3) 培训与教学

3. 供应&阛阓

(1) 是否有完成的配套供应闪

(2) 距离距分销商有多远

4. 生计质地-波音大飞机落户舟山对咱们的启示

(1) 高管与工夫东说念主才是否适应

(2) 社区生计环境如何

5. 激勉机制-自贸区招商遑急引擎

(1) 税务

(2) 经济发展激勉政策

(3) 产业园区优惠政策

6. 基础设施-一带沿途与产业动荡

(1) 海陆空交通

(2) 环球设施粗浅进度

7. 政事和监管-越南产业引进为什么又堕入了低谷

(1) 政事是否褂讪

(2) 监管环境如何

(3) 肯求证件体式

(4) 常识产权保护

第五讲产业园区运营与招商

一、 招商引资容貌信息获得

1. 我方开发

a) 荟萃-个东说念主主页、电话营销、微信公众号、百家号、大风号、大鱼号

2. 招商渠说念

a) 商会、协会、荟萃、展会、巡展、银行对公客户

b) 招商中介

3. 老带新-入住企业带关联和同业新客户

4. 管委会保举-管委会招商局、管委会企业需要配套

二、 招商引资常用方法与容貌筹划

1. 传统招商方法

a) 小分队招商

b) 参预行业论坛

c) 上门访问客户

d) 组织招商举止

e) 区域驻点、飞地招商

f) 遴聘中介机构

g) 护士人招商

h) 学术磋议会招商

2. 新兴招商方法与容貌筹划

a) 股权招商-克强指数在招商引资中的具体时间

b) 产业基金招商的作用

c) 产业积聚招商-万达广场究竟是如何打造的

d) 互联网+招商-“三查”的作用

e) 大数据招商—企业雇主的信息如何获得

f) 云筹画招商-pathon爬虫工夫的应用

g) 工夫平台招商-如何建立工夫招约定约

h) 政府合营招商-如何与其他区域政府达成招约定约

i) 产业链投资招商-供应链招商究竟是什么回事

三、 招商引资容貌落地甄别与追踪

1. 范例招商系统信息汇集主义

a) 行业周期：成长、快速发展、锻练期、衰竭期

b) 企业限制：小微企业、中小企业、中大型企业

c) 年产值及税收

d) 企业东说念主员结构

e) 企业性质

f) 企业价值不雅与文化

g) 企业司龄管制阶段：创业孵化器、成长初期、高速成长膨胀、锻练阶段、衰竭与死字

2. 容貌信息甄别内容5W2H

a) Who 、Where 、What、When 、Why、How、How much

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